Riesgos de las hipotecas inversas para jubilados

  • Los mayores de 65 años son un colectivo interesante porque tienen una renta fija y ya tienen sus viviendas sin cargas.
  • Si, como auguran los expertos, los nuevos jubilados tendremos menos poder adquisitivo porque las pensiones no están garantizadas, la hipoteca inversa puede parecer atractiva.

El Banco de España define la hipoteca inversa como «un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años”.

Esto quiere decir que la entidad te pagará por tu casa y tú podrás seguir utilizándola mientras vivas. Cuando los propietarios de la vivienda fallezcan, los herederos, dependiendo de la modalidad elegida, decidirán si devuelven el dinero o recuperan la vivienda pagando lo que reste del préstamo. A priori, es una solución interesante para disfrutar del júbilo del retiro laboral sin preocuparse de llegar a fin de mes.

Sólo Bankinter está valorando ofrecer este producto, también lo hacen algunas financieras y aseguradoras.

Actualmente no hay ningún banco español que ofrezca esta posibilidad a los jubilados. Sin embargo, en los últimos días hemos conocido que Bankinter está analizando todas las posibilidades de este producto y valorando su posible comercialización. Si finalmente lo oferta, es probable que otros le sigan por lo que desde ASUFIN queremos que los consumidores estén informados antes de tomar ninguna decisión.

La Hipoteca inversa comenzó su comercialización en España en 2007 a través de cajas de ahorro y en 2013 a través de BBVA, pero se dejaron de comercializar durante la crisis financieras. Lo cierto es que en España hay cerca de 8 millones de personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad y que si los planes de pensiones no resultan interesantes, podrían adoptar esta fórmula.

Actualmente escuchamos publicidad de este producto en los medios. Las ofertas vienen de BNI y Óptima Mayores, un banco portugués que ofrece el 26% de la tasación a los 65 años y el 46% a partir de los 85 años, con tipos de interés que oscilan entre el 5% y el 6%. Los ejecutivos de esta entidad están convencidos de que la elección de la hipoteca inversa será mucho más común en el futuro.

Si los pronósticos de las pensiones futuras se cumplen, este producto puede tener tirón dentro de unos años en nuestro país. A día de hoy muy pocos se animan, apenas llegan al centenar, mientras que en Reino Unido el año pasado se contrataron más de 47.000. Los expertos creen que los futuros jubilados valorarán de otra manera esta posibilidad. Por eso es tan importante que sepamos lo que es y lo que supone una hipoteca inversa.

HIPOTECA INVERSA. CONDICIONES BÁSICAS. Se ofrece desde el 26% de tasación a los 65 años, al 46% a partir de los 85, con un tipo de interés entre el 5% y el 6%. Menos que un préstamo personal, pero mucho más que una hipoteca.

La experiencia de ASUFIN en estos productos es que las entidades ponen las condiciones teniendo en cuenta la edad del contratante y el valor de la vivienda, entre otros factores.

El préstamo va a estar ligado al valor de la vivienda y se dan dos opciones de cobro: todo el capital en un solo pago o una renta mensual, trimestral o semestral. La renta dependerá de la tasación de la vivienda y de la edad del contratante.

HIPOTECA INVERSA. CONDICIONES DE LA RENTA. Es muy importante definir el importe de la renta, el plazo, la fecha de inicio y la fecha de finalización. Muchos problemas se han dado porque la renta no se empezaba a cobrar de inmediato, sino años después.

Hay varias modalidades de Hipoteca inversa. La básica consiste en ir cobrando lo establecido hasta que se termine el préstamo. La casa se ha tasado en 100.000 euros, y nos dan el 46% de tasación, tendremos 46.000 euros de los que podremos cobrar 4.600 al año durante 10 años. Si empezamos a los 70 años, es probable que sigamos vivos cuando acabe el contrato. Por eso el banco ofrece una solución: un seguro de rentas vitalicias diferido.

HIPOTECA INVERSA. SEGURO DE RENTA VITALICIA. El seguro de renta vitalicia diferido introduce complejidad y riesgo a la operación. Los tribunales ya han dictado sentencias anulando toda la contratación por falta de transparencia en la contratación.

El seguro de renta vitalicia diferida tiene la finalidad de que si los contratantes sobreviven al final de la operación, seguirán cobrando la renta. Y aquí está la trampa. Es un seguro muy complejo, no se explica bien su funcionamiento y , además, suelen ser muy caros. Muchas veces los bancos los quieren cobrar de un solo plazo y, en ocasiones, a personas que no tienen grandes probabilidades de sobrevivir al fin de la operación.

El principal riesgo de la hipoteca inversa es el tipo de interés, más barato que el de un préstamo personal pero mucho más caro que el de una hipoteca al uso. Si se paga en forma de prima única, hará que suba muchísmo el precio final.

HIPOTECA INVERSA. UN EJEMPLO REAL Un socio de ASUFIN contrató en 2013, con 85 años, una hipoteca inversa por la que recibiría 664.526 euros y una renta vitalicia mensual. Sin embargo, la renta era diferida por lo que se activaría cuando cumpliera 95 años. La prima única por la renta vitalicia que, probablemente, no llegaría a disfrutas, fue de 211.000 euros. En ASUFIN estamos defendiendo este asunto en tribunales que ya han fallado a favor del consumidor en estos casos.

La hipoteca inversa es un producto muy complejo que requiere de normas claras y transparencia en la contratación.

Toda hipoteca inversa debe poder cancelarse de forma anticipada en cualquier momento. El dinero a devolver será el que nos hayan prestado más los gastos de constitución de la hipoteca y, por supuesto, los intereses. En España la hipoteca inversa no está sujeta a IRPF, pero si el seguro de rentas.

La experiencia que hemos tenido en España con estas hipotecas en cuanto a la cancelación de forma anticipada ha sido, por lo general, positiva. En la mayoría de los casos no se ha agravado la deuda ni se han cobrado comisiones hipotecarias adicionales.

La otra gran desventaja de la hipoteca inversa es que la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. Además, podría darse el caso de que, llegado el momento, la vivienda valga menos que el préstamo.

Sea como fuere, los expertos auguran este tipo de hipotecas como solución para compensar las pensiones de nuestra jubilación. Si esto es así, y se va a producir un auge en su comercialización, desde ASUFIN pedimos a la Administración que las regule minuciosamente para que sea beneficioso para todas las partes y no tengamos sorpresas de última hora como las que ya hemos vivido.
Más Info: LISTADO DE SENTENCIAS

Fuente: Esther Pedraza en asunfin.com

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