El desafío de los nuevos desarrollos madrileños será conseguir que una parte suficiente de esas viviendas tenga un precio compatible con la capacidad económica de los hogares que necesitan vivir en la capital
La transformación urbanística de las grandes ciudades no se mide en meses, sino en décadas. Entre la aprobación de un planeamiento, la gestión del suelo, la reparcelación, la urbanización y la construcción de las primeras viviendas pueden transcurrir diez, quince o veinte años. Madrid está llegando ahora a una de las fases decisivas de varios de los grandes desarrollos que comenzaron a gestarse hace décadas.
La Comunidad de Madrid vive una de las mayores expansiones residenciales de su historia reciente. Solo en los grandes ámbitos identificados en la capital y en municipios de su entorno se proyectan más de 150.000 viviendas, aunque no todas se encuentran en la misma fase de desarrollo. Algunas promociones ya se comercializan y construyen; otras están urbanizando sus terrenos y otras tardarán todavía años en aportar viviendas al mercado.
Madrid tiene un problema de desajuste entre la vivienda que se construye, el precio al que se ofrece, la capacidad de compra de las familias y la capacidad financiera de los inversores
El volumen potencial es enorme. Tomando como referencia una ocupación media aproximada de tres personas por vivienda, esos nuevos barrios podrían llegar a acoger a más de 450.000 residentes. No se trata únicamente de levantar edificios: supone crear nuevas ciudades dentro de la ciudad, con colegios, centros de salud, comercios, transporte, zonas verdes y miles de puestos de trabajo.
La presión demográfica explica buena parte de esta expansión. Madrid continúa atrayendo población procedente de otras comunidades autónomas y del extranjero, mientras la creación de hogares mantiene un ritmo superior al de construcción de vivienda nueva. El Banco de España estima que en 2025 se crearon unos 225.000 hogares netos residentes frente a unas 92.000 viviendas nuevas terminadas, un desequilibrio que ayuda a explicar la presión existente sobre los precios.
La cuestión que empieza a cobrar protagonismo es otra: ¿cuántos de esos hogares tienen capacidad económica para comprar las nuevas viviendas que están llegando al mercado?
El sureste de Madrid concentra la mayor bolsa de vivienda nueva
La gran transformación de la capital se está produciendo en buena medida en el sureste. Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros, Los Cerros y El Cañaveral forman un gigantesco arco de expansión que cambiará el mapa residencial de Madrid durante los próximos años.
El Ayuntamiento cifra en más de 100.000 las viviendas que pueden generarse en estos ámbitos, una parte importante de ellas sometidas a algún régimen de protección. La propia planificación municipal sitúa el conjunto de los cinco grandes desarrollos del Este en más de 116.000 viviendas.
El principal problema del comprador no es necesariamente que la hipoteca resulte inasumible por su tipo de interés, sino conseguir reunir el capital inicial y superar los criterios de solvencia del banco
Los Berrocales: el desarrollo que ya ha entrado en fase residencial
Los Berrocales es actualmente uno de los ámbitos más avanzados. El desarrollo contempla 22.285 viviendas, de las que más de la mitad tendrán algún tipo de protección pública.
La etapa 1 ya tiene la urbanización finalizada y las obras de edificación han comenzado. El Ayuntamiento señalaba en febrero de 2026 que había 1.776 viviendas en construcción, mientras que las informaciones más recientes sitúan en más de 2.100 las viviendas actualmente en obras. Las primeras viviendas están previstas para comenzar a entregarse durante 2027.
La comercialización también refleja el interés del mercado. Promotoras y cooperativas están desarrollando diferentes proyectos y algunas promociones han agotado sus unidades.
Pero el precio introduce ya una primera barrera. Los últimos datos disponibles sitúan el precio medio de la vivienda nueva libre en Los Berrocales en torno a 4.300 euros por metro cuadrado, aunque existe una horquilla muy amplia según superficie, ubicación y características de cada promoción.
Los Ahijones: primeras promociones y nueva oferta residencial
Los Ahijones constituye otro de los grandes ámbitos del sureste. Las cifras de planeamiento sitúan su capacidad residencial en torno a las 16.500-19.000 viviendas, dependiendo de la fase y de la fuente utilizada.
El ámbito ha entrado ya en una etapa de urbanización y desarrollo de las primeras promociones residenciales. La llegada de nuevas viviendas contribuirá a ampliar la oferta de Madrid en un momento en el que el mercado de obra nueva mantiene una elevada presión de demanda.
Sin embargo, el precio medio de la vivienda nueva libre supera también los 4.300 euros por metro cuadrado, según el estudio de Foro Consultores correspondiente al primer semestre de 2026.
Valdecarros: 51.656 viviendas y un horizonte de décadas
Valdecarros es la gran pieza del tablero. El proyecto contempla 51.656 viviendas y está concebido para convertirse en uno de los mayores desarrollos residenciales de Europa. Más de la mitad de las viviendas tendrán algún régimen de protección pública.
Las tres primeras etapas concentran unas 13.370 viviendas y sus obras de urbanización avanzan. El desarrollo se ejecutará en ocho etapas y, por su dimensión, tendrá un calendario mucho más largo que el de otros ámbitos del sureste.
Las primeras promociones están previstas para comenzar a desarrollarse a partir de 2027 y las primeras entregas se sitúan en torno a 2029. Las fases posteriores se prolongarán durante muchos años.
Valdecarros será además uno de los principales focos de vivienda protegida de Madrid: el proyecto contempla alrededor de 28.000 viviendas con algún tipo de protección pública.
Los Cerros: el nuevo desarrollo con precios más bajos
Los Cerros aporta 14.276 viviendas, aproximadamente la mitad protegidas. El proyecto de reparcelación fue aprobado y el Ayuntamiento prevé desarrollar más de 2.000 viviendas protegidas directamente.
En términos comerciales, Los Cerros se ha convertido en el desarrollo con el producto libre más asequible del sureste. El estudio de Foro Consultores sitúa el precio medio de una vivienda nueva en torno a 301.845 euros, frente a precios superiores a los 400.000 euros en el resto de los grandes ámbitos analizados. El precio medio se sitúa en unos 3.531 euros por metro cuadrado.
Esta diferencia es especialmente relevante porque convierte a Los Cerros en un buen indicador de cómo responde la demanda cuando aparece producto relativamente más accesible.
El Cañaveral y el Ensanche de Vallecas: dos etapas diferentes
El Cañaveral se encuentra mucho más avanzado que el resto de los grandes desarrollos del sureste. El barrio se ha consolidado progresivamente y ha incorporado miles de viviendas, aunque todavía quedan promociones por completar.
El Ensanche de Vallecas, por su parte, es prácticamente un desarrollo consolidado, con una oferta de obra nueva mucho más limitada y promociones remanentes.
El precio refleja también esta diferencia. Según Foro Consultores, el metro cuadrado de vivienda nueva libre alcanza unos 4.823 euros en el Ensanche de Vallecas, frente a 4.214 euros en El Cañaveral.
Madrid no solo crece por el sureste
La expansión residencial de la capital no termina en estos desarrollos. Dos grandes operaciones están llamadas a transformar otras zonas de Madrid: Operación Campamento y Madrid Nuevo Norte.
Operación Campamento: 10.700 viviendas en el suroeste
La Operación Campamento permitirá desarrollar alrededor de 10.700 viviendas sobre los antiguos terrenos militares de Latina. El 65% tendrá algún régimen de protección pública, según el planeamiento aprobado.
La operación supone una de las mayores bolsas de vivienda protegida de la ciudad y está concebida como una actuación a largo plazo. Las primeras viviendas se sitúan en un horizonte de finales de esta década, aunque la ejecución completa requerirá muchos años.
Madrid Nuevo Norte: la gran transformación del norte
Madrid Nuevo Norte aportará alrededor de 10.500 viviendas y representa una de las mayores operaciones de regeneración urbana de Europa.
Su desarrollo está vinculado a grandes actuaciones de infraestructura, entre ellas la transformación del entorno ferroviario de Chamartín. Por su complejidad, las primeras entregas residenciales se sitúan en un horizonte más lejano que el de los desarrollos del sureste.
Madrid Nuevo Norte será, además, mucho más que una operación residencial: incorporará oficinas, actividad económica, espacios públicos y nuevas infraestructuras de transporte.
La corona metropolitana también prepara miles de viviendas
El crecimiento residencial de Madrid se extiende a los municipios del área metropolitana. Alcorcón, Móstoles, Getafe, Rivas-Vaciamadrid, Tres Cantos, San Sebastián de los Reyes, Alcalá de Henares, Boadilla del Monte y otros municipios están incorporando o planificando nuevos desarrollos.
La Comunidad de Madrid ha situado la construcción de vivienda protegida entre sus principales prioridades. Su Plan de Choque de Vivienda presentado en 2026 contempla que en 2027 se hayan promovido 70.353 viviendas con algún tipo de protección, incluyendo actuaciones de la Comunidad, ayuntamientos y promotores privados. Además, la Administración regional calcula que sus medidas permitirán sentar las bases para desarrollar entre 280.000 y 290.000 viviendas durante los próximos 15 años.
El Plan Vive constituye otra de las piezas de esta estrategia, aunque sus viviendas están destinadas fundamentalmente al alquiler asequible y no deben contabilizarse como oferta de venta.
La construcción necesita más trabajadores
El impacto de estos desarrollos no se limita al mercado inmobiliario. La expansión residencial está generando una presión creciente sobre el empleo de la construcción.
La Comunidad de Madrid concentra 186.200 trabajadores en 13 ocupaciones vinculadas a la construcción, lo que representa el 13,2% del empleo nacional en esos perfiles y sitúa a Madrid como la tercera comunidad autónoma con mayor volumen de profesionales, por detrás de Andalucía y Cataluña.
Los albañiles y profesionales afines son el colectivo más numeroso, con más de 50.000 ocupados, seguidos por trabajadores de obras estructurales, peones y electricistas.
La escasez de mano de obra cualificada puede convertirse en uno de los factores que condicionen la velocidad de ejecución de los nuevos barrios. La construcción necesita albañiles especializados, encofradores, instaladores, electricistas, fontaneros, encargados y jefes de obra.
La consecuencia puede ser doble: más empleo y mejores oportunidades laborales, pero también una presión adicional sobre los costes de construcción.
¿Cuándo llegarán las nuevas viviendas?
La enorme cantidad de viviendas anunciadas puede inducir a pensar que Madrid tendrá de repente cientos de miles de pisos disponibles. No será así.
Los grandes desarrollos avanzan a velocidades muy diferentes.
Por tanto, no existe una única “ola” de vivienda nueva, sino varias oleadas sucesivas que llegarán al mercado durante los próximos diez o quince años.
La mitad de la oferta inicial de los grandes desarrollos ya ha sido absorbida
El comportamiento de las promociones que ya están a la venta permite conocer mejor la demanda real.
El estudio de Foro Consultores sobre los seis grandes desarrollos del sureste contabilizó en el primer semestre de 2026 32 proyectos de vivienda libre en comercialización y 2.764 viviendas inicialmente ofertadas. De ellas quedaban disponibles 1.378 unidades, aproximadamente el 49,9% del total.
En otras palabras, alrededor de la mitad de las viviendas inicialmente comercializadas ya habían sido absorbidas.
Además, el número de viviendas incorporadas a la oferta había aumentado un 14,5% respecto a enero. Es decir, el mercado estaba absorbiendo viviendas al mismo tiempo que los promotores incorporaban nuevo producto.
Los Berrocales concentraba el 41% de los proyectos y el 47% de las viviendas comercializadas en estos seis ámbitos. Valdecarros duplicó durante el semestre el número de proyectos en comercialización, mientras Los Cerros comenzó a ganar protagonismo con sus primeras promociones.
La lectura parece clara: existe demanda suficiente para absorber una parte importante de la obra nueva.
Pero eso no significa que cualquier vivienda, a cualquier precio, tenga la misma capacidad de venta.
La demanda de vivienda no procede solo de las familias: el papel de los inversores
Para conocer la verdadera presión de demanda sobre la vivienda nueva hay que distinguir al menos tres tipos de comprador:
- El hogar que compra para residir.
- El comprador patrimonial que adquiere para alquilar.
- El inversor -particular, sociedad, family office o fondo- que compra buscando una revalorización y eventualmente una posterior venta.
Además, conviene no meter a todos los fondos en el mismo saco. Una parte importante del capital institucional residencial busca alquiler y permanencia a largo plazo, mientras que otro tipo de inversores puede participar en promociones, comprar paquetes de viviendas o adquirir activos con una estrategia de especulación pura y dura.
Analizar quién está comprando las viviendas de los nuevos desarrollos madrileños exige introducir una variable que puede modificar sustancialmente las conclusiones: no todos los compradores adquieren una vivienda para convertirla en su residencia habitual.
Existe una demanda adicional procedente de particulares que compran para alquilar, sociedades patrimoniales, family offices, empresas inmobiliarias y fondos de inversión.
En algunos casos, el objetivo es obtener una renta mediante el alquiler. En otros, la estrategia consiste en adquirir vivienda sobre plano, esperar a que avance el desarrollo urbanístico y vender posteriormente el inmueble con una plusvalía.
Por eso, cuando una promoción registra un elevado porcentaje de ventas, no puede suponerse automáticamente que todas esas operaciones corresponden a familias que buscan su primera vivienda.
Fondos y capital institucional: una demanda diferente
El capital institucional lleva años incrementando su presencia en el residencial español y Madrid es uno de sus principales mercados.
Los fondos inmobiliarios, gestoras de activos, aseguradoras, fondos de pensiones, SOCIMI y otros inversores institucionales pueden participar de diferentes maneras: comprando edificios completos, adquiriendo paquetes de viviendas, financiando promociones o entrando en proyectos desde sus primeras fases.
El fenómeno es especialmente relevante porque estos inversores tienen una capacidad financiera muy diferente a la de un comprador particular.
Una familia que necesita comprar una vivienda de 400.000 euros debe reunir una entrada y conseguir una hipoteca. Un inversor institucional puede adquirir decenas o incluso cientos de viviendas mediante capital propio, financiación corporativa o estructuras de inversión específicas.
Esto significa que la capacidad de absorción del mercado no depende exclusivamente de la capacidad hipotecaria de los hogares.
No todos los fondos buscan lo mismo
Conviene, sin embargo, evitar una simplificación habitual. No todos los fondos compran viviendas para revenderlas inmediatamente. Una parte importante del capital institucional participa en modelos de build to rent, en los que el objetivo es construir o adquirir viviendas para mantenerlas en cartera y obtener ingresos recurrentes mediante el alquiler.
Otros inversores buscan activos residenciales para mantenerlos durante varios años y venderlos posteriormente.
Y existe también inversión oportunista, más orientada a adquirir activos con descuento, reposicionarlos y esperar una revalorización del mercado para ejecutar su venta.
Por tanto, el impacto sobre el mercado de compraventa depende mucho de la estrategia del inversor.
La vivienda comprada para revender también forma parte de la demanda
Cuando se analiza la demanda de vivienda suele utilizarse el número de compraventas como indicador de la necesidad residencial. Pero una parte de las operaciones puede responder a motivos exclusivamente inversores.
El comprador que adquiere una vivienda sobre plano por 350.000 euros y pretende venderla por 425.000 cuando el barrio esté terminado está generando una operación de compraventa, pero no está solucionando directamente una necesidad residencial. Desde el punto de vista estadístico, la operación incrementa la demanda.
Desde el punto de vista de la vivienda disponible para las familias, el efecto es muy diferente.
Esta distinción resulta especialmente importante en los grandes desarrollos urbanísticos, donde el comprador puede anticipar una futura transformación del entorno: nuevas líneas de transporte, colegios, zonas comerciales, parques, servicios públicos y una mayor consolidación del barrio.
La expectativa de esa transformación puede incorporarse al precio incluso antes de que todas esas infraestructuras estén terminadas.
Una tercera demanda que compite con el comprador residencial
Podemos establecer, por tanto, tres grandes grupos de compradores:
Esta clasificación cambia la interpretación de los datos de comercialización.
Una promoción puede vender rápidamente el 50% de sus viviendas porque existe una combinación de familias e inversores suficientemente amplia para absorber el producto.
Pero eso no significa que el 50% de los hogares que necesitan una vivienda puedan comprarla.
¿Cuánto pesa realmente la inversión?
No existe una estadística pública suficientemente desagregada que permita afirmar que, por ejemplo, un determinado porcentaje de las viviendas de Los Berrocales, Valdecarros o Los Ahijones haya sido adquirido por fondos para su posterior reventa.
Tampoco sería correcto identificar automáticamente una compra realizada por una sociedad con una operación especulativa: puede tratarse de una promotora, una sociedad patrimonial, una empresa que compra para alquiler o una entidad institucional.
Sí sabemos, sin embargo, que la inversión inmobiliaria tiene un peso significativo en Madrid y que el capital institucional considera la vivienda residencial madrileña uno de los principales mercados de inversión.
El Banco de España ha mejorado además la información estadística sobre los fondos de inversión no monetarios, incluyendo específicamente los fondos de inversión inmobiliarios dentro de sus estadísticas financieras.
Los fondos y otros inversores no explican por sí solos la fuerte demanda de vivienda nueva, pero constituyen una demanda adicional que debe descontarse cuando se intenta medir cuántas viviendas están siendo absorbidas realmente por hogares que necesitan una residencia.
La demanda solvente debe medirse de otra manera
Esto obliga a introducir una modificación importante en nuestro cálculo anterior.
Cuando calculábamos qué porcentaje de familias podía comprar una vivienda de 300.000, 400.000 o 500.000 euros estábamos midiendo fundamentalmente la capacidad de compra residencial de los hogares.
Pero el mercado funciona con una demanda más amplia:
Demanda total = demanda residencial + demanda patrimonial + demanda inversora
La demanda residencial está limitada por los ingresos y el ahorro de los hogares.
La demanda inversora está limitada principalmente por la disponibilidad de capital, la rentabilidad esperada y las expectativas de revalorización.
Por eso un mercado puede registrar una elevada velocidad de ventas incluso cuando una parte importante de los hogares locales no puede acceder a esos precios.
¿Puede un fondo competir con una familia por una vivienda?
Sí, aunque la competencia no siempre se produce vivienda por vivienda.
Un fondo inmobiliario puede entrar en una promoción mediante la adquisición de un paquete de viviendas, financiar parte de un proyecto o llegar a acuerdos con el promotor antes de que las unidades salgan individualmente al mercado.
En estos casos, el fondo no necesariamente compite directamente con una familia que acude a comprar un piso.
Pero sí puede afectar al equilibrio entre oferta y demanda porque reduce el número de unidades que llegan al mercado minorista y modifica la estructura de propiedad de las viviendas.
El efecto es particularmente relevante si esas viviendas permanecen posteriormente destinadas al alquiler, porque dejan de formar parte de la oferta de compraventa para las familias.
El caso de los nuevos desarrollos madrileños
En los grandes desarrollos urbanísticos esta cuestión adquiere una especial importancia.
El inversor tiene que valorar no solamente el precio actual de la vivienda, sino también el potencial de transformación del barrio.
Los Berrocales es un buen ejemplo. Hoy es un desarrollo en construcción, pero dentro de unos años tendrá miles de viviendas, nuevas infraestructuras, servicios, zonas verdes y conexiones de transporte.
Para una familia, comprar significa resolver una necesidad residencial. Para un inversor, puede significar adquirir hoy un activo en un barrio todavía en transformación con la expectativa de que su valor aumente cuando el desarrollo esté consolidado. La misma vivienda puede tener, por tanto, dos valores económicos diferentes: el valor de uso para la familia y el valor de inversión para el capital.
Y esta diferencia puede ser determinante para explicar la evolución de los precios.
¿Cuántas viviendas están realmente destinadas a residencia?
Esta debería ser una de las preguntas centrales del análisis del mercado madrileño.
Si de cada 100 viviendas comercializadas:
- 60 son adquiridas por hogares para residencia habitual;
- 20 por compradores que las destinan al alquiler;
- 10 por inversores que esperan una revalorización;
- y 10 por otros compradores,
El mercado habría vendido las 100 viviendas, pero solo 60 habrían respondido directamente a la demanda residencial.
No existe evidencia suficiente para saber realmente quienes son los compradores de las nuevas promociones, si bien las administraciones públicas debieran prohibir la compra especulativa de las viviendas y favorecer la compra de las familias que realmente necesitan una vivienda para vivir.
La inversión puede sostener las ventas, pero también elevar el precio de entrada
La presencia de capital inversor tiene dos efectos potencialmente contrapuestos.
Por un lado, aporta liquidez, permite financiar promociones, reduce riesgos para los promotores y puede acelerar la construcción de nuevos edificios. Por otro, cuando existe una oferta limitada y varios compradores compiten por el mismo producto, el capital con mayor capacidad financiera contribuye sin duda a elevar los precios.
El resultado dependerá de la proporción de vivienda que permanezca en manos de inversores y, sobre todo, de si la nueva oferta residencial crece suficientemente rápido como para compensar la demanda.
El Banco de España resume el problema estructural: la inversión residencial aumentó en 2025, pero la respuesta de la oferta continúa siendo limitada respecto al dinamismo de la demanda.
La verdadera cifra que habría que conocer: demanda residencial frente a demanda inversora
Hasta ahora hemos preguntado:
¿Cuántas viviendas nuevas puede absorber Madrid?
La pregunta correcta debería ser doble:
¿Cuántas viviendas pueden comprar los hogares que necesitan vivir en Madrid y cuántas pueden absorber los inversores?
Y existe una tercera pregunta todavía más importante:
¿Cuántas de esas viviendas que compran los inversores vuelven posteriormente al mercado para ser ocupadas por residentes y cuántas permanecen como activos de inversión?
La respuesta permitiría conocer mucho mejor la demanda real.
Porque una vivienda adquirida por un fondo para alquiler sí termina formando parte de la oferta residencial, aunque no de la oferta de compraventa. Una vivienda comprada por un inversor y revendida posteriormente vuelve a generar una operación de compraventa, pero no necesariamente una nueva vivienda. Y una vivienda adquirida por un particular para permanecer vacía como activo de inversión reduce temporalmente la oferta efectiva.
Son tres situaciones completamente diferentes que las estadísticas de compraventas pueden no distinguir con facilidad.
La conclusión: Madrid tiene tres mercados de vivienda simultáneos
El análisis de los nuevos desarrollos permite hablar en realidad de tres mercados superpuestos.
El primero es el mercado residencial, formado por familias que necesitan una vivienda para vivir.
El segundo es el mercado patrimonial, formado por compradores que adquieren viviendas para alquilarlas y obtener una rentabilidad.
Y el tercero es el mercado inversor, en el que el objetivo principal es preservar o incrementar el capital mediante la futura revalorización del inmueble.
Los tres compiten, en mayor o menor medida, por una oferta que todavía es insuficiente.
Por eso, cuando se afirma que “la vivienda nueva de Madrid se vende”, la afirmación es cierta, pero incompleta.
Se vende porque existe una demanda residencial importante, pero también porque existe capital inversor dispuesto a comprar activos inmobiliarios.
La cuestión decisiva para los próximos años será determinar qué proporción de las nuevas viviendas termina en manos de familias que las utilizarán como residencia habitual y qué proporción queda vinculada al mercado de inversión y alquiler.
Y aquí aparece probablemente la conclusión más interesante de todo el análisis:
Madrid no tiene un único problema de demanda de vivienda. Tiene un problema de desajuste entre la vivienda que se construye, el precio al que se ofrece, la capacidad de compra de las familias y la capacidad financiera de los inversores.
Mientras una familia puede necesitar años para reunir 80.000 o 100.000 euros de ahorro, un inversor institucional puede movilizar millones de euros para adquirir activos residenciales.
Por eso, medir solamente el número de viviendas vendidas puede llevar a una conclusión equivocada sobre la verdadera accesibilidad del mercado.
La variable que habrá que seguir durante los próximos años no será únicamente la velocidad de comercialización de los nuevos desarrollos. Será la composición de sus compradores.
Familias que compran para vivir, inversores que compran para alquilar y capital que compra para obtener una plusvalía.
Solo separando esas tres demandas podremos saber realmente si las 150.000 o más viviendas que Madrid prepara están resolviendo el problema de acceso a la vivienda o, simplemente, están creando un mercado residencial cada vez más amplio en el que el precio determina quién puede entrar.
No conviene poner ahora un porcentaje concreto de “demanda inversora” sin disponer de una fuente que desagregue específicamente las compras de los nuevos desarrollos madrileños. Sí podemos hacer algo mucho más interesante: crear una segunda simulación de demanda en la que distingamos:
- Demanda residencial de primera vivienda
- Demanda residencial de reposición
- Compra para alquiler
- Compra especulativa/reventa
- Compra patrimonial de alto nivel
Y calcular cómo cambia la verdadera capacidad de absorción de las viviendas de 300.000, 350.000, 400.000, 450.000 y 500.000 euros cuando introducimos esa demanda inversora.
Además, podemos analizar qué porcentaje de las compras de vivienda en Madrid se realizan sin hipoteca. Una compra sin financiación bancaria es mucho más compatible con un comprador patrimonial o inversor, aunque no significa automáticamente que sea especulativa. El dato que aparece en la documentación de la Asamblea de Madrid -45% de las transmisiones en 2024 sin hipoteca- merece ser tratado con mucha cautela y no permite identificar por sí solo al comprador inversor.
¿Quién puede comprar las nuevas viviendas de Madrid?
El mercado inmobiliario distingue entre demanda potencial y demanda solvente. Muchas personas necesitan una vivienda y desean comprarla, pero no todas disponen de los ingresos y del ahorro necesarios para conseguir una hipoteca.
Los precios actuales de los nuevos desarrollos del sureste permiten comprobarlo.
Según Foro Consultores, el precio medio por metro cuadrado se mueve aproximadamente entre los 3.531 euros de Los Cerros y los 4.823 euros del Ensanche de Vallecas. El resto de los grandes desarrollos se sitúa por encima de los 4.000 euros por metro cuadrado.
Esto significa que una vivienda familiar de 90 metros cuadrados puede situarse fácilmente entre 320.000 y 435.000 euros, antes de impuestos y gastos, dependiendo del desarrollo.
Y las viviendas de mayor superficie pueden superar ampliamente los 500.000 euros.
Una vivienda de 400.000 euros exige más que una nómina
Supongamos una vivienda nueva de 400.000 euros y una financiación hipotecaria del 80%.
El préstamo sería de 320.000 euros. El comprador tendría que disponer inicialmente de unos 80.000 euros para cubrir el 20% no financiado y, además, de una cantidad adicional para impuestos y gastos de adquisición. En una simulación prudente, el ahorro necesario puede situarse alrededor de 120.000 euros.
La demanda solvente es mucho más reducida que la demanda potencial
Con una hipoteca a 30 años y un tipo cercano al 3%, la cuota se sitúa aproximadamente en 1.350-1.360 euros mensuales. Para que esa cuota no suponga más del 35% de los ingresos netos, el hogar debería contar con unos 46.000-47.000 euros netos anuales.
El cálculo muestra el verdadero problema: una familia puede tener ingresos suficientes para pagar la hipoteca y, sin embargo, no disponer del ahorro necesario para comprar.
El ahorro se convierte en la segunda barrera de entrada
La simulación permite establecer una referencia:
Son cálculos orientativos, no criterios oficiales de concesión hipotecaria. Suponen 30 años de plazo, un tipo cercano al 3%, financiación del 80% y un esfuerzo hipotecario máximo del 35%.
La conclusión es significativa: el comprador de una vivienda nueva de 400.000 euros no necesita solamente una renta relativamente elevada; necesita también alrededor de 120.000 euros de ahorro o patrimonio disponible.
Eso introduce una desigualdad importante entre hogares con los mismos ingresos. Una familia con 50.000 euros de ingresos anuales pero sin ahorro puede quedar fuera del mercado, mientras otra con los mismos ingresos y patrimonio familiar suficiente puede comprar.
La financiación bancaria: un mercado que no está cerrado, pero sí es más selectivo
El comportamiento de los bancos constituye otro elemento que puede condicionar la velocidad de comercialización.
La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España correspondiente al segundo trimestre de 2026 señala que la oferta de crédito se endureció y que la demanda de préstamos para vivienda se redujo. Las entidades anticipan además un nuevo endurecimiento de la oferta durante el tercer trimestre.
Esto no significa que los bancos hayan cerrado el grifo hipotecario. Significa que están aplicando criterios más selectivos.
La capacidad de obtener financiación dependerá cada vez más de factores como:
- estabilidad de los ingresos;
- nivel de endeudamiento;
- ahorro disponible;
- porcentaje que se solicita financiar;
- historial financiero;
- tipo de contrato laboral;
- características y tasación de la vivienda.
Por tanto, el principal problema del comprador no es necesariamente que la hipoteca resulte inasumible por su tipo de interés, sino conseguir reunir el capital inicial y superar los criterios de solvencia del banco.
Madrid tiene demanda, pero no toda la demanda puede comprar
El comportamiento de los nuevos desarrollos permite extraer una conclusión bastante clara.
Madrid no parece enfrentarse a un problema inmediato de falta de compradores de vivienda nueva. Las promociones que ofrecen un producto adecuado, en una ubicación atractiva y a un precio competitivo encuentran demanda.
Pero existe una diferencia fundamental entre que una promoción venda rápidamente sus viviendas y que exista capacidad económica suficiente para absorber todo el volumen de vivienda previsto.
La demanda potencial es muy superior a la demanda solvente.
Los compradores capaces de acceder a viviendas de 300.000 o 350.000 euros constituyen un mercado mucho más amplio que quienes pueden afrontar operaciones de 450.000, 500.000 o 600.000 euros.
Por eso Los Cerros resulta especialmente significativo. Con una vivienda media próxima a los 302.000 euros, aparece como el ámbito más asequible del sureste y puede captar compradores que quedan fuera de desarrollos cuyos precios medios superan los 400.000 euros.
El gran reto: construir vivienda al precio que pueda pagar la demanda
La expansión urbanística de Madrid puede resolver una parte importante del problema de escasez de oferta. Pero construir muchas viviendas no garantiza por sí mismo que sean accesibles para la mayoría de los hogares.
El mercado se enfrenta a una ecuación compleja:
Más población + más hogares + poca vivienda terminada + suelo caro + costes de construcción + falta de profesionales + precios crecientes + necesidad de financiación
El precio del suelo también está presionando al mercado. En Madrid, el suelo residencial ha aumentado alrededor de un 31% desde 2019, según datos de CBRE, mientras los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada añaden presión sobre el precio final.
La solución, por tanto, no depende únicamente de construir más. También requiere conseguir que una parte significativa de esa nueva oferta llegue al mercado a precios compatibles con los ingresos de los hogares.
Una oportunidad para la vivienda protegida
En este escenario, el peso de la vivienda protegida adquiere una importancia creciente.
Valdecarros contempla alrededor de 28.000 viviendas sometidas a algún régimen de protección; Los Berrocales supera el 50% de vivienda protegida; Los Cerros reserva aproximadamente la mitad de sus viviendas a algún tipo de protección y la Operación Campamento contempla un 65%.
Estas cifras pueden modificar progresivamente la composición de la oferta madrileña. La cuestión será comprobar si los nuevos programas de vivienda protegida consiguen llegar precisamente a los hogares que hoy tienen una necesidad real de vivienda pero quedan fuera del mercado libre por falta de ahorro o por insuficiencia de ingresos.
Madrid construirá más, pero el mercado tendrá que decidir quién puede comprar
La Comunidad de Madrid tiene por delante una transformación urbana de una dimensión excepcional. Los nuevos barrios del sureste, Madrid Nuevo Norte, Campamento y los desarrollos de la corona metropolitana añadirán decenas de miles de viviendas durante los próximos años.
La oferta crecerá, pero lo hará de manera escalonada y con precios muy diferentes.
Los datos disponibles permiten hablar de una demanda real, porque las promociones actualmente comercializadas están encontrando compradores y cerca de la mitad de la oferta inicial del sureste ya ha sido absorbida.
Pero también muestran una segunda realidad: la demanda solvente es mucho más reducida que la demanda potencial.
Una vivienda de 400.000 euros puede estar al alcance de un hogar con ingresos netos cercanos a 47.000 euros anuales desde el punto de vista de la cuota hipotecaria, pero exige alrededor de 120.000 euros de recursos propios. En los segmentos de 500.000 o 600.000 euros, los requisitos económicos se elevan considerablemente.
Por eso, el verdadero desafío de los nuevos desarrollos madrileños no será únicamente construir 150.000, 200.000 o incluso más viviendas.
Será conseguir que una parte suficiente de esas viviendas tenga un precio compatible con la capacidad económica de los hogares que necesitan vivir en Madrid.
La pregunta que determinará el éxito de esta nueva expansión urbana no será solamente cuántas viviendas se construyen.
Será quién puede comprarlas.
Fuente: Juan Gastón en nuevatribuna.es
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