Las operaciones de esta inmobiliaria se circunscriben únicamente a Madrid, donde se concentran la totalidad de sus activos. Algunas de sus praxis abusivas denunciadas por Facua, entre otras organizaciones, se basan en utilizar las fianzas de forma coactiva, obligar a resolver los conflictos a través de un arbitraje privado y exigir la contratación de servicios suplementarios que actúan como honorarios encubierto
La expansión de las inmobiliarias como entes intermediarios entre caseros e inquilinos ha experimentado un empuje considerable en los últimos años en España. Con la entrada en el tablero de juego de las agencias, las relaciones de trato directo entre arrendador y arrendatario han ido disminuyendo: mientras que hace más de 5 años suponían el 73,4 % de los contratos, en el caso de los alquileres más recientes (menos de un año) representan el 58,4 %. Ello se ha hecho notar especialmente en los precios de las rentas: el 62,8 % de los inquilinos que tienen trato con inmobiliaria han sufrido una subida de precio más allá del IPC en los últimos 5 años. Todos estos datos proceden de un reciente informe publicado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) que pone de manifiesto los abusos de estos actores.
“Las inmobiliarias gestionan una parte cada vez mayor de la oferta en el mercado del alquiler”, afirma el estudio, que pone sobre la mesa un rasgo común entre todas ellas: el cobro de honorarios ilegales disfrazados de servicios extraordinarios obligatorios. Hoy por hoy no existe un organismo inspector en materia de alquileres, de hecho las sanciones contra agencias como Alquiler Seguro han ido a través del Ministerio de Consumo. Esta coyuntura proporciona a estas empresas gestoras un terreno fértil para cometer prácticas abusivas a su antojo. Algunas como Tecnocasa o Redpiso han tenido cierta resonancia mediática mientras que otras llevan años haciendo la vida imposible a sus inquilinos con total impunidad. No es casualidad, pues, que el 46,65 % de las personas que buscan piso a través de inmobiliarias hayan sufrido algún tipo de discriminación residencial, como puede ser el racismo inmobiliario.
“Al encontrar una interpretación que permite sortear una protección de los inquilinos la convierten muy rápidamente en una práctica sistemática cuando asesoran a los caseros instándoles”
Una de estas inmobiliarias, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ha recibido ya varias denuncias por operar al margen de la legalidad e incluso instar a los propietarios a buscar resquicios legislativos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para sacar mayor rentabilidad a los inmuebles. Por ejemplo, durante el periodo en que las actualizaciones de los alquileres anuales quedaron limitadas temporalmente al 2%, siendo éstos prorrogables, la empresa defendió que los llamados contratos en tácita reconducción podían quedar fuera de esta norma legal. Una interpretación buscada para subir los precios que carecía de fundamento según los sindicatos de vivienda. “Al encontrar una interpretación que permite sortear una protección de los inquilinos la convierten muy rápidamente en una práctica sistemática cuando asesoran a los caseros instándoles a hallar grietas legales o zonas grises”, infieren varias afectadas por la agencia.
En su página web oficial, ANA se promociona como “ un equipo de profesionales que se van a encargar de la gestión completa de sus alquileres”, así como una empresa puntera que “se va a involucrar directamente en el alquiler al responsabilizarse (sin acudir a ningún seguro de impago) del pago de las rentas de los inquilinos”. Prometen de igual forma “proporcionar los mayores índices de rentabilidad a los propietarios en la gestión integral de las viviendas”. Con una lectura rápida de la descripción de sus servicios de intermediación online es fácil caer en lo agresivo de su lenguaje —incluso indican con cierto tono amenazante que disponen de acceso a la lista de morosos dela Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito, Asnef—, posicionándose sin tapujos al lado de los caseros. De hecho, se han rebelado públicamente en contra de la regulación de los precios en plena crisis habitacional.
Sus operaciones especulativas se circunscriben únicamente a Madrid, donde se concentran sus activos inmobiliarios. Esta casuística dificulta la imposición de sanciones por posibles abusos, ya que depende de la Comunidad de Madrid y del Gobierno del Partido Popular, que ha rechazado en múltiples ocasiones aplicar la ley de vivienday penalizar debidamente a estas empresas fraudulentas. Para que el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 pudiera aplicar sanciones cuantiosas como ocurrió con Alquiler Seguro en abril de este año a través de una multa histórica, la inmobiliaria debería tener implantación en varios territorios del Estado. De no ser así, como ocurre en este caso, quien tiene la atribución de sancionar es la Dirección General de Comercio y Consumo de la Comunidad de Madrid.
El modelo de gestión de los alquileres parece casi idéntico al de esta última inmobiliaria condenada a pagar 3,6 millones de euros por vulnerar los derechos de los consumidores aprovechando su posición de predominio de mercado: prácticas fraudulentas, una retórica amenazante, incomunicación con el casero o la imposición de servicios extraordinarios (en el caso de Alquiler Seguro, obligaban además a contratar un seguro de impago sin utilidad ninguna). Los expertos consultados alegan que la principal diferencia entre ambos reside en la agresividad de las tácticas que despliega la Agencia Negociadora del Alquiler, utilizando incluso cuñas publicitarias en la radio para promocionar sus servicios de seguridad “antiokupación”.
“No basta con aprobar una norma sino que tiene que haber inspección y un régimen sancionador eficaz y mecanismos rápido”: Sindicato de Inquilinas de Madrid
Su perfil ideológico, afirman, y su posicionamiento contrario a las leyes de vivienda es mucho más marcado y abierto que en caso de otras agencias. Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid insisten en que, para poner freno a este tipo de empresas extractivistas, “no basta con aprobar una norma sino que tiene que haber inspección y un régimen sancionador eficaz y mecanismos rápidos para devolver el dinero cobrado indebidamente”.
Sanciones que no llegan nunca e impunidad ante los abusos inmobiliarios
En diciembre de 2024, esta organización interpuso una demanda a esta agencia madrileña por “llevar a cabo prácticas abiertamente contrarias a la legalidad”. En el escrito acusaban a la ANA, a través de su producto inmobiliario estrella conocido como “Tranquiler” (en alusión a que el casero pueda vivir tranquilo si contrata sus servicios), de “cobrar honorarios por un precio de 7.75 % de una anualidad hasta un máximo de 1.100 euros + IVA por unos supuestos servicios de los que no se puede desistir”, además de imponer un contrato sin opción a negociación, interviniendo en el mismo de manera fraudulenta. Debido a que la denuncia solo aplicaba en la Comunidad de Madrid fue derivada a la dirección de Consumo de esta región, que todavía no ha informado al Sindicato sobre la resolución del caso.
La Agencia Negociadora del Alquiler exige haber cumplido la totalidad de la duración del contrato —es decir, cinco años—, aunque la LAU prohíba este tipo de actuaciones y los inquilinos puedan abandonar antes la vivienda avisando con antelación
Por otro lado, otra tónica general de la inmobiliaria es el uso coactivo de la fianza al entrar al piso. Para obtener la totalidad de la fianza, ANA exige haber cumplido la totalidad de la duración del contrato —es decir, cinco años—, aunque la LAU prohíba este tipo de actuaciones y los inquilinos puedan abandonar antes la vivienda avisando con la suficiente antelación. Otro organismo que también llevó ante los tribunales esta imposición en 2023 fue Facua-Consumidores en Acción, que en su momento también se querelló contra Alquiler Seguro por unas praxis muy similares.
Denunció a la agencia ante la Dirección General de Comercio y Consumo regional por obligar a los arrendatarios a abonarles un mes de renta por prestarles diferentes “servicios no solicitados”. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, estableció en su artículo 20 que ese gasto debía corresponder al arrendador a partir de la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
“Más allá del intento de eludir la normativa, la inclusión de una cláusula que impone a los arrendatarios a contratar servicios accesorios resulta a todas luces abusiva, ya que le impone la contratación de una serie de prestaciones no solicitadas por ellos para acceder al objeto principal del contrato”, expresa la asociación de consumidores en el escrito de la denuncia. Sin embargo, agencias como ANA casi siempre logran aparentar legalidad ya que hay requisitos que no aparecen en el contrato sino que se imponen a través de un servicio complementario con otro nombre distinto y ello obliga a la administración a investigar qué hay realmente detrás de ese cobro.
Facua también aludía a la cuestión de las fianzas con usos coactivos, un atropello que ha sufrido en primera persona el investigador y activista Pablo Pérez, inquilino de esta agencia. Este joven madrileño de 31 años entró a vivir en su actual piso en septiembre de 2020 en el barrio de Carabanchel a través de esta empresa que actúa de pantalla entre él y su casero sin que haya posibilidad de interlocución directa con este último.
Normalmente una inquilina que está buscando desesperadamente una casa tiene muy poca capacidad para negociar los contratos en igualdad de condiciones”, explica Pablo, usuario de ANA
El inquilino narra no solo haber sido obligado a pagar unos honorarios de hasta un máximo de 1.100 euros correspondientes a la renta de un mes sino también la imposición de pagos y servicios adicionales —los antiguos honorarios— sin negociación previa. Servicios como una asistencia jurídica no solicitada o de mediación que aumentan desorbitadamente los precios de la renta. “El problema aparece cuando este servicio es una condición para conseguir la vivienda. Normalmente una inquilina que está buscando desesperadamente una casa tiene muy poca capacidad para negociar los contratos en igualdad de condiciones”, explica Pérez.
Obligatoriedad de resolver litigios a través de un arbitraje privado
Pero la negligencia más compartida por parte de los inquilinos afectados es la ausencia de reparaciones en las viviendas que sufren desperfectos severos. “Aunque tengo un seguro del hogar, como es el propietario el que tiene que llamar y no tengo su contacto directo, cuando se lo pido a la agencia, ésta siempre lo niega”, afirma. Tuvo que hacerse pasar por el casero, llamando al seguro del hogar para que viniera directamente, para conseguir las reparaciones requeridas. Varias reseñas de usuarios en sitios web como Trustpilot apuntan directamente a humedades sin arreglar, materiales en mal estado y abandono ante cualquier tipo de incidencia.
Cuando se producen conflictos entre la inmobiliaria y el inquilino, ANA exige recurrir a un sistema de arbitraje privado —a través de una empresa de abogacía que trabaja para ellos— que determina si lo contenido en los contratos cumple con la legalidad vigente. La persona arrendada debe renunciar a la vía judicial para resolver los litigios. De este modo, este procedimiento no busca sino eludir la acción real de la Justicia y proteger a la empresa arrendataria.
“Ellos tutelan la legalidad de ese contrato, no se va a juicio”, cuenta a este medio Víctor Palomo, abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). En marzo de este año un magistrado sentó un precedente al determinar que el arbitraje privado en este tipo de conflictos entre partes va en contra del sistema de justicia y se debe considerar cláusula nula al no tratarse de un órgano de arbitraje institucional.
Raúl, que lleva alquilado con la ANA desde 2021 ha denunciado a la agencia por “desprotección residencial” ya que le reconoció una avería por escrito el 17 de agosto de 2026, pero se negó a acometer la obra
A Raúl Moreno, inquilino de Coslada que lleva alquilado con esta agencia desde 2021, le instaron a evitar los juzgados ordinarios cuando entró en conflicto con ANA tras sufrir la incomunicación con los arrendados ante averías graves. Vive junto a su mujer y su niña en una casa unifamiliar y ha denunciado a la agencia por “desprotección residencial”. En el escrito de la denuncia puede leerse cómo la gestora reconoció una avería por escrito el 17 de agosto de 2026, pero se negó a acometer la obra.
Además, al inicio del alquiler, la vivienda se entregó con una plaga severa de chinches de cama y durante la desinfección la empresa rehusó retirar el mobiliario contaminado. “Ellos no quieren arreglar nada, sino sacar el máximo de rentabilidad posible. Su estrategia consiste en negarse a reparar absolutamente nada y hacer caso omiso a las reclamaciones”, transmite Moreno, que confiesa haberse sentido psicológicamente afectado por el silencio administrativo de la agencia pese a haber estado abonando religiosamente mes a mes las tasas del alquiler.
Las organizaciones de vivienda esperan que el Decreto de Vivienda que el Ejecutivo central prometió sacar a la luz a la vuelta del verano ponga coto a todas estas prácticas irregulares. Esta última semana, el Sindicato de Inquilinas lanzaba un comunicado en el que destaca la urgencia de medidas de contención de precios pero también normas que penalicen a aquellas agencias y multipropietarios que se lucran a costa de la precariedad en medio de la crisis residencial. “El mercado de alquiler continúa expulsando a las personas trabajadoras de sus barrios, obligando a destinar una parte cada vez mayor de los salarios a pagar una vivienda y normalizando situaciones de precariedad habitacional”, incidían.
Para dar la vuelta al actual contexto de inaccesibilidad, reclamaban la prórroga de los contratos de alquiler, incluidas las tácitas reconducciones. “Tenemos leyes que reconocen derechos pero durante mucho tiempo no hemos construido mecanismos suficientemente rápidos y eficaces para garantizar que éstos se cumplen”, sentencia Pérez.
Fuente: Alejandra Mateo Fano – IG @alejandramfano en elsaltodiario.com
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