El ‘Plan Reside’: ¿protección ante los pisos turísticos o puerta abierta a los fondos buitre?

La receta de Almeida para reorganizar las VUT de Madrid hace temer la compra de bloques completos para volverlos turísticos y el desplazamiento de la población. Según los cálculos de los socialistas madrileños, podría sucederle al 73% de los edificios de la zona céntrica

“Situará los pisos turísticos fuera de los edificios residenciales”. Con esa premisa el 4 de septiembre entró en vigor en ‘Plan para la protección y mejora del uso residencial’ o Plan Reside, una herramienta del Ayuntamiento de Madrid para atajar los graves problemas de convivencia generados por las viviendas de uso turístico (VUT) y, al mismo tiempo, recuperar la población del centro histórico ampliando la oferta residencial.

Aprobado únicamente con los votos del Grupo Popular, sus impulsores sostienen que este plan permitirá el “desarrollo del turismo, pero no a costa de expulsar a los madrileños de sus casas”, como dice Borja Carabante, delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad; proporcionará “equilibrio entre el descanso vecinal y la cobertura del turismo” según la vicealcaldesa Inma Sanz, y generará “mejores condiciones en la ciudad, respetando una actividad económica como es la del turismo”, en palabras del alcalde Martínez-Almeida. Sin embargo, oposición y asociaciones vecinales temen que, a medio y largo plazo, provoque efectos indeseados: desplazamiento poblacional, encarecimiento de la vivienda y transformaciones de barrios enteros.

Un cambio respecto al plan de Carmena

Hasta ahora, las VUT estaban reguladas por el Plan Hospedaje de 2019, diseñado durante la alcaldía de Manuela Carmena, que organizaba la ciudad en tres anillos con restricciones más estrictas cuanto más céntrica era el área. El Plan Reside cambia el paradigma: divide la ciudad en dos zonas (el centro histórico y el resto) y establece condiciones distintas para VUT dispersas y edificios completos.

En la almendra central, la medida estrella es la prohibición de pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso en la planta baja; sí se admiten sin limitaciones en edificios que no sean de uso residencial. Se permitirá que edificios enteros se conviertan en pisos turísticos durante un periodo de 15 años, a condición de rehabilitarlos; pasado ese periodo, recuperarán su uso residencial.

Fuera del corazón de Madrid, en calles principales, las VUT dispersas están permitidas siempre que tengan acceso independiente desde la calle: eso las limita a sótanos, primeras plantas y bajos comerciales. Curiosamente, el plan también introduce el concepto de ‘vivienda libre asequible’, en la línea del Plan de Vivienda estatal, pese a la oposición histórica del PP a regular la vivienda.

Una ciudad, dos zonas y “tres niveles de derechos”

Las críticas al plan surgieron nada más aprobarse. Sostienen que protege a barrios con menor porcentaje de viviendas turísticas, como algunas zonas de Chamberí, mientras desprotege a otros donde el problema no hace más que agravarse, como Puerta del Ángel. En Tetuán, otro de los barrios excluidos, las asociaciones de vecinos han expresado en un comunicado su miedo a que el plan suponga “la invasión desaforada de viviendas de uso turístico, la desaparición del comercio y la conversión de los barrios en parques temáticos”, y que en unos años “la situación de degradación de la vida barrial y el comercio de proximidad en Tetuán y otros barrios obligue al Ayuntamiento a tomar las mismas medidas que ahora aplica en la zona centro”.

La Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), critica esta diferenciación por zonas, alegando que las molestias de las VUT (por ruidos, suciedad, inseguridad…) son las mismas en el distrito Centro y en Tetuán, Villaverde, Ciudad Lineal o Vallecas.

Según Quique Villalobos, responsable de Urbanismo y Vivienda de la FRAVM, el problema de las VUT debería ser abordado desde un enfoque de derechos (a la vivienda y a la inviolabilidad del propio domicilio), pero “el Plan Reside bebe de la misma lógica que el anterior: no abordar el tema de los pisos turísticos como un problema de derechos, sino como un problema de saturación económica”. Un enfoque que podía tener cierto sentido allá por 2017, cuando la FRAMV detectó el problema de las VUT y empezó las presiones y negociaciones que propiciaron el plan de Carmena, pero no ahora. Esta diferenciación por zonas hace que fuera del casco histórico se den dos situaciones: en las calles principales, donde se permite la VUT si existe un acceso independiente, y fuera de esas zonas “los que no tienen derechos. Si vives en Villaverde y no vives ni en una calle principal, pueden ponerte un piso turístico y si te molesta, no tienes los mismos derechos”, comenta. “Es una división en tres niveles de derechos, y eso es inaceptable”.

El segundo gran problema es que el plan no incorpora suficientes medidas disciplinarias contra los pisos turísticos ilegales. El Ayuntamiento asegura que hay 65 inspectores (aunque hay fuentes que hablan de apenas 18) y que reforzará la plantilla con 10 más. Sin embargo, las cifras desvelan un obvio problema de ilegalidad: de las 16.100 viviendas de uso turístico de toda la ciudad, según datos del Consistorio, solo el 7,45 % son legales. Esta falta de control hace peligrar aspectos incluidos en el plan, como el veto a los pisos turísticos en los bajos comerciales para proteger al pequeño comercio.

Un llamamiento a los fondos buitre

Para el PSOE madrileño, este plan es una “llamada a grandes fondos para comprar bloques completos” y transformarlos en bloques turísticos, con la inevitable expulsión de sus actuales vecinos, un modus operandi bien documentado: en barrios como Puerta del Ángel (donde un mismo fondo ha adquirido más de 30 edificios), el área de Bernabéu o el edificio Tirso de Molina 20 los vecinos se han visto expulsados, mientras que las familias de Tribulete 7 luchan contra el fondo de inversión Elix Rental Housing para evitar esa suerte. Según los cálculos de los socialistas madrileños, podría sucederle al 73% de los edificios de la zona céntrica.

El concejal socialista de Urbanismo Antonio Giraldo expresó su temor de que barrios como Lavapiés, Malasaña o Argüelles podrían dejar de ser residenciales: “La mayoría de los edificios que antes no se podían cambiar enteros a pisos turísticos, ahora, de una forma u otra, podrán”, publicó en su cuenta de X tras la aprobación del Plan Reside. Considera que, con la excusa de los problemas del rellano, el plan pone “una alfombra roja a transformaciones de barrios a gran escala, de edificios completos”.

Villalobos coincide en que algunos aspectos del plan parecen un regalo para los propietarios: “Si tienes un edificio lo tienes que rehabilitar y esa es la única condición que te pongo. Lo vas a convertir en VUT, con lo cual vas a conseguir por esa actividad, mínimo, un 30% más de beneficios que si lo que hicieses fuera pisos residenciales, y una vez que ya has ganado el dinero suficiente como para que la actividad te rente, dentro de 15 años puedes explotarlo con alquiler”.

Autodefensa vecinal frente a las VUT

Desde la FRAMV visualizan un futuro en el que el fenómeno de las VUT crecerá en la ciudad, “especialmente en los barrios bien conectados por metro con el centro”, añade Villalobos. Algo que hará que la gente se mueva a otro barrio más asequible, expulsando a su población, “un desplazamiento por expulsión, centrífugo, que hará subir en cascada los precios de alquiler en los distintos barrios”. En un momento de precios desbocados y burbuja inmobiliaria, considera que las VUT son un factor más que está contribuyendo al incremento del precio de la vivienda, y no de forma menor.

Pero, desde abril, las comunidades de vecinos cuentan con un recurso legal para defenderse: una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a los propietarios de los pisos turísticos a pedir permiso a la comunidad de vecinos antes de abrir una VUT. La comunidad deberá aprobarlo con el voto favorable de las tres quintas partes y, de no ser así, está legitimada para emprender acciones legales. “Debería ser más fácil que hasta ahora lograr que se cierren esos pisos en menor”, dice Villalobos. “Nos abre la posibilidad de defendernos”.

Este avance, fruto de años de presión popular y la negociación de grupos como la FRAVM, se une a la creación de una Red Stop VUT, una herramienta de autodefensa vecinal formada por una red compuesta de oficinas y puntos de información. Las asociaciones de los barrios la ponen a disposición de todos los vecinos que quieran saber qué pueden hacer frente a un piso turístico, y cómo organizarse y actuar.

Fuente: Diana Moreno – @dianamorenog.bsky.social‬ en elsaltodiario.com