Los efectos del auge de las inmobiliarias en el mercado del alquiler: subidas de precio y más discriminación

Un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona concluye que la llegada de las inmobiliarias ha sido perjudicial para el mercado del alquiler

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La encuesta se ha realizado en Madrid y en la capital catalana, donde el número de agencias que intermedian entre caseros e inquilinos ha proliferado en los últimos años.

Las inmobiliarias han desembarcado en el mercado del alquiler en el último lustro. Su intermediación, en detrimento del trato directo entre arrendador y arrendatario, ha proliferado, y, “al contrario de lo que se suele decir, la mayor profesionalización ha empeorado las relaciones entre caseros e inquilinos”.

La afirmación anterior sale del informe Impacto de las inmobiliarias en el mercado del alquiler. Ha sido elaborado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), a partir de encuestas a 1.023 personas en Barcelona (entre octubre y diciembre de 2022) y 1.170 en Madrid (entre los mismos meses, pero de 2023).

La conclusión es que la multiplicación de la presencia de las inmobiliarias en este mercado ha provocado, entre otros efectos, “más subidas de precios, mayor insatisfacción del inquilino y un crecimiento de los problemas con el casero”.

En Barcelona, según los datos mostrados en el informe, las inmobiliarias están presentes en tres de cada cuatro alquileres (el 74,8%). Y su presencia va en aumento: los intermediarios intervenían en el 69,7% de los contratos firmados hace cinco años, frente al 75,3% de los firmados en el último.

En el caso de Madrid, participan en el 34,1 % de los alquileres, pero su presencia también está en auge. Han pasado de gestionar el 26,6% de los contratos firmados hace más de cinco años a llevar el 41,7% de los rubricados en 2023.

En el informe de IDRA (realizado con financiación del programa de investigación e innovación Horizon 2020 de la Unión Europea), detallan –a partir de entrevistas realizadas a propietarios de viviendas e intermediarios, así como de trabajos cualitativos realizados previamente– dos de las principales razones de este incremento de las inmobiliarias.

Una es la práctica habitual entre los intermediarios de identificar a los propietarios que anuncian sus viviendas en los grandes portales, con el fin de ofrecerles servicios de gestión. De hecho, “diversos propietarios denuncian que algunos grandes portales obligan a los anunciantes a compartir sus datos, permitiendo a los portales vender estos datos a otros actores”.

A partir de ahí, añaden, “el intermediario contacta con el propietario y le ofrece el servicio de encontrarle un inquilino, alquilar la vivienda y cobrar los servicios de gestión e intermediación al inquilino. Esto genera fuertes incentivos para que el propietario acepte la oferta, al delegar la gestión del alquiler en un intermediario sin asumir ningún coste económico”.

Es algo que sucede más habitualmente, concretan, entre los propietarios con más de 10 viviendas.

Subida de precios

Los arrendatarios con inmobiliaria sufren más subidas de alquiler que aquellos que tratan directamente con el propietario (56,9% frente al 41,5% en Madrid y 68,8% frente al 45,7% en Barcelona) y tienen más preocupaciones relacionadas con las subidas del alquiler (48,1% frente al 39,4% en Madrid y 32,2% frente al 20,9% en Barcelona).

Que esto se produzca “puede deberse al hecho de que –al menos hasta la aprobación de la Ley de Vivienda– sus honorarios se calculan en base al precio del alquiler. O sea, que cada vez que se hace un nuevo contrato, se cobran nuevos honorarios, lo que también incentiva el cambio de inquilino”, indican.

Discriminación en el acceso a la vivienda

Los datos muestran que las formas de discriminación y las barreras de acceso a la vivienda han ido aumentando. El 59,6% de quienes han accedido a una vivienda de alquiler en el último año las han sufrido, frente a un 27% de quienes firmaron un contrato de alquiler hace cinco años.

Sostienen en el estudio que este aumento podría deberse al “efecto combinado del incremento de la intermediación, que permite sistematizar la discriminación, y al encarecimiento de la vivienda de alquiler, tanto en términos absolutos como relativos con respecto a los salarios”.

Mayoritariamente, esta exclusión se debe a motivos laborales y económicos (“llegando a pedir nóminas que triplican el precio del alquiler”), pero también –aunque en mucha menor medida– “al género; la cultura, creencias o el país de origen; el color de la piel, o el hecho de tener mascotas o menores de edad a su cargo”.

Insatisfacción y problemas con el casero

La insatisfacción de los inquilinos también ha aumentado con la llegada de las inmobiliarias al mercado del alquiler. El 63% de los encuestados en Madrid y el 66,8% en Barcelona, que tratan con agencias, no están satisfechos con su vivienda; frente al 51,4 % y el 55,4 % de los que tienen línea directa con la propiedad en estas respectivas ciudades.

En la Ciudad Condal, los motivos principales (por este orden) son la negativa a arreglar deterioros importantes, el rechazo a reparar electrodomésticos o que las zonas comunes de la finca no están en buen estado. En Madrid se une un cuarto: que les hagan pagar tasas más allá del alquiler (IBI, comunidad, etcétera).

A colación de lo anterior, otro de los problemas a los que se refieren en IDRA es el cobro de honorarios por parte de la inmobiliaria. Algo que sucede en el 64,2% de los que llevan menos de cinco años en el piso y en el 29,8% de los que ya superan el lustro.

Recuerdan que este cobro se prohibió primero de forma parcial en el Real Decreto-Ley 7/2019 (en el caso de que el arrendador sea persona jurídica) y luego de forma total en la Ley 12/2023 (para el conjunto de arrendadores, sin distinción).

Sin embargo, “los datos revelan un alto porcentaje de cobro ilegal de honorarios, aun tras la ley aprobada en 2023 (Ley de Vivienda), aunque no llegan a ser estadísticamente significativos por falta de casos efectivos. Otra práctica abusiva detectada en la encuesta de Barcelona es el cobro de honorarios simplemente por renovar el contrato de alquiler”, señalan.

Fuente: lamarea.com
Foto: Una persona con las llaves de una casa | PIXABAY

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