CaixaBank y Blackstone, los dos mayores caseros del país, suman cerca de 41.400 viviendas alquiladas

Más de 185.000 viviendas alquiladas en España tienen como arrendadores a grandes empresas. La mitad de ellas son propiedad de bancos y fondos de inversión estadounidenses

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Subidas de los alquileres de hasta el 100%, pagar el IBI del piso en el que viven en régimen de alquiler y, además, vivir en una vivienda en completo abandono por parte de su arrendador. 31 familias de Pinto y Vallecas presentaron en marzo de 2021 una denuncia contra CaixaBank por cláusulas abusivas en sus contratos de alquiler. La causa sigue a la espera de juicio, según confirman a Civio desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid. Pero no son casos aislados. Según destacan desde este colectivo, “ya se han denunciado situaciones muy similares en Mataró, Bustarviejo u Hospitalet de Llobregat”.

Según los datos enviados a Civio por once comunidades autónomas, CaixaBank es el mayor casero de España, con cerca de 22.000 viviendas alquiladas con fianza depositada. Es el mayor casero privado en Andalucía, con cerca de 7.500 contratos de alquiler, y también en Aragón —con medio millar—, en Cataluña —con más de 5.000— y en la Comunidad Valenciana —2.671—. Y en las comunidades autónomas donde no es el mayor casero, está entre los principales.

¿Quiénes son los principales propietarios de inmuebles en alquiler?
Para realizar esta serie de reportajes hemos solicitado, en base a la Ley de Transparencia y a sus equivalentes autonómicas, los datos de propietarios de 50 o más viviendas alquiladas con fianza depositada en los distintos organismos públicos autonómicos. Hemos recibido la información de once comunidades autónomas —cuyos datos detallados se pueden ver aquí—, además de Ceuta y Melilla, cuyos gobiernos afirman que no les consta que haya propietarios con este número de fianzas depositadas. Son todas las comunidades autónomas en las que es obligatorio el depósito de fianzas de los alquileres de vivienda menos Castilla y León y Extremadura, que no han contestado. Para más información ver la metodología.

Pero a CaixaBank le sigue muy de cerca Blackstone. El fondo de inversión estadounidense tiene alquiladas cerca de 19.600 viviendas en toda España a través de 27 filiales, y, de ellas, más de 13.000 están localizadas en la Comunidad de Madrid, donde es el mayor arrendador privado.

Son los dos mayores propietarios de las 737 empresas o grupos empresariales que acumulan al menos 50 viviendas alquiladas en las once comunidades autónomas que han facilitado datos a Civio. Son los llamados megatenedores, y, entre todos, superan los 178.000 alquileres, una cifra que supone cerca del 10% de los 1,8 millones de hogares en régimen de alquiler que contempla en estos territorios el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI). Pero la cantidad de viviendas arrendadas por grandes empresas podría ser mucho mayor, ya que esta cifra no incluye las viviendas que están en manos de empresas filiales con menos de 50 alquileres ni aquellas de las que no se ha depositado fianza por estar ubicadas en comunidades autónomas en las que no es obligatorio o en otras en las que, aunque es obligatorio, como es el caso de Canarias, en pocas ocasiones se cumple.

Aunque la mayoría de estas empresas son inmobiliarias, las que acumulan más viviendas alquiladas son, con mucha diferencia, bancos y fondos de inversión estadounidenses. A estas viviendas en manos de megatenedores privados se suman otras 117.800 que son propiedad de administraciones públicas o sus empresas dependientes, y 7.300 alquiladas por medio centenar de asociaciones, fundaciones, entidades religiosas o comunidades de bienes que también superan los 50 alquileres. En total, son 303.150 viviendas alquiladas por entidades megatenedoras, más del 15% de todas las que tienen fianza depositada en estos territorios.

¿Quiénes son los principales arrendadores privados?

Las inmobiliarias son las empresas más habituales en el grupo de megatenedores privados. Son 604 empresas que suman más de 87.100 contratos de alquiler, aunque, de ellas, cerca de 15.500 están en manos de tan solo cuatro entidades, la primera de ellas la compañía estadounidense de capital inmobiliario CBRE, con más de 8.000 viviendas alquiladas.

Las entidades financieras son las siguientes que suman más alquileres: casi 76.000, pero concentrados en tan solo 52 entidades. Son 15 bancos con cerca de 40.500 viviendas alquiladas —la mitad de ellas de CaixaBank— y 16 fondos de inversión que suman otras casi 32.200 viviendas.

Viviendas alquiladas por megatenedores privados

El principal de estos fondos de inversión es el estadounidense Blackstone, que acumula casi dos de cada tres de estas viviendas —19.638 alquileres en concreto—. A distancia le siguen Cerberus, con cerca de 7.000 viviendas, y TPG Capital, con casi 1.700, ambas también estadounidenses. Tras ellos aparecen Ares Management, Lone Star y Goldman Sachs, también estadounidenses. Y es que diez de estos 16 fondos de inversión tienen su sede en Estados Unidos y acumulan la práctica totalidad de las viviendas en manos de fondos de inversión, cerca de 32.000.

¿Cómo se han hecho con tal cantidad de viviendas? Manuel Gabarre, investigador del Observatorio CODE especializado en políticas de viviendas y fondos de inversión, ha investigado cómo se han financiado las seis mayores compras de inmuebles que se han dado en España en la última década. Fueron realizadas por Blackstone, Lone Star y Cerberus, y sumaron más de 400.000 viviendas. “Ellos ponen el 20% con su propio capital y con lo que le prestan Vanguard o BlackRock con dinero procedente de los fondos de pensiones, y el 80% restante lo sacan de la gran banca mundial al 3% de interés: de JP Morgan, de Bank of America, Deutsche Bank, Credit Suisse, que a su vez lo toman prestado del Banco Central Europeo o de la Reserva Federal estadounidense al 0% de interés. En cinco años venden y devuelven a los fondos de pensiones y a los bancos lo prestado”, detalla este investigador.

Comprar vivienda empeñando las mismas viviendas
Como ejemplo de compra de vivienda por parte de un fondo de inversión, el investigador Manuel Gabarre pone el caso de Global Licata, sociedad con 735 viviendas en Madrid, Cataluña y Baleares. “Cerberus dio 287 millones de euros a un entramado societario en paraísos fiscales. De allí, el dinero pasó a una cooperativa en Países Bajos, donde no hay retenciones sobre los dividendos, y fluyó a otras dos sociedades del país, todas sin trabajadores”. Según continúa Gabarre, este dinero fue a Promontoria Manzana SL, dirigida por Cerberus y con sede en España, a la que también llegó un préstamo de 790 millones de euros de Deutsche Bank —que el banco pidió al Banco Central Europeo al 0% de interés— poniendo a Global Licata —filial de Promontoria Manzana con la que compró las viviendas— como garantía. “Cerberus empeñó las viviendas que estaba comprando ante los bancos acreedores como garantía de la devolución del préstamo por esa compra”, concluye.

En la gran mayoría de los casos la propietaria directa de la vivienda es una filial española que el fondo estadounidense controla a través de un entramado empresarial que pasa por Luxemburgo, Países Bajos, Islas Caimán o Delaware, territorios con beneficios fiscales o que permiten movimientos financieros de forma rápida y, muchas veces, opaca.

La mayoría de los fondos de inversión con viviendas alquiladas tienen su sede a miles de kilómetros, pero no son los únicos megatenedores que actúan en el mercado inmobiliario español desde otros países. En total, 49 de estos megatenedores tienen su sede en otro país y suman 49.460 viviendas alquiladas.

En algunos casos son empresas localizadas en países extranjeros dirigidas por españoles. Es el caso de Adequita Capital Lte, arrendadora de 142 viviendas en Cataluña a través de su socimi Advero Properties, que tiene su sede en Londres a pesar de que es propiedad de Xavier Adserà Gebellí, empresario de Tarragona.

Megatenedores clientes de la Sareb
CaixaBank y Blackstone, además de ser las dos mayores empresas arrendadoras de viviendas en España, son también dos de las más de 5.600 entidades que han comprado viviendas a la Sareb. En concreto, la caja catalana realizó 25 compras a la sociedad gestora de los activos procedentes de la reestructuración bancaria en nueve municipios de Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana entre 2016 y 2023. El fondo de inversión estadounidense, por su parte, hizo una única compra en 2014 de un paquete de viviendas localizadas en varias provincias a través de su filial Fidere Gestión de Vivienda 2.

Son dos de las 41 empresas megatenedoras que han ampliado su parque inmobiliario comprando a la Sareb, según se desprende de la información remitida a Civio por esta entidad en respuesta a una solicitud de acceso a la información basada en la Ley de Transparencia. En esta solicitud pedimos información sobre las viviendas compradas por la Sareb, incluyendo su localización, fecha de compra, entidad a la que se había comprado y precio, así como la misma información sobre las viviendas vendidas por la Sareb desde su creación. Sin embargo, como en el caso de la solicitud realizada anteriormente por Newtral, el Consejo de Transparencia y Buen Gobierno ha rechazado que la entidad facilite los precios de compra y venta de estos inmuebles.

En el listado remitido por la Sareb aparecen también los fondos de inversión estadounidense TPG —que le compró a la Sareb la socimi Tempore Properties—, Cerberus —a través de su socimi Promontoria Macc Re— y el banco de inversión israelí Value Base LTD, que en 2016 realizó 71 compras a la Sareb que escrituró en el mismo día, todas en la Comunidad de Madrid.

Y, ¿qué pasa con la vivienda pública?

El 40% de las fianzas depositadas de megatenedores corresponden a viviendas en manos de administraciones públicas o sus empresas dependientes. Son un total de 117.857 viviendas alquiladas por un total de 88 administraciones, la primera de ellas la Comunidad de Madrid, con más de 21.500 alquileres, prácticamente todos a través de la Agencia de Vivienda Social, y la Junta de Andalucía, con 18.000 viviendas, muchas menos de las 50.000 que el gobierno andaluz afirma que tiene destinadas al alquiler social. A ellas habría que sumar las 14.762 viviendas alquiladas por Visocan en Canarias, pero la empresa pública de vivienda canaria no tiene estas fianzas depositadas en el Instituto Canario de Vivienda, como marca la legislación, según se desprende de las cifras totales de fianzas depositadas en este organismo remitidas a Civio por el Gobierno canario.

Viviendas alquiladas por megatenedores públicos

Es una cifra alta pero que, en proporción a la población, queda muy lejos de la media de vivienda pública europea. En la Comunidad de Madrid apenas se llegan a los 0,47 inmuebles alquilados por la administración pública por cada cien habitantes y en Andalucía, 0,36. En Cataluña y Baleares la cifra es aún peor: 0,2 viviendas públicas alquiladas por cada cien personas. Y en Aragón y Castilla-La Mancha estas viviendas son testimoniales, el 0,04 y 0,05 por cada cien habitantes respectivamente. Hasta País Vasco, que es la comunidad en la que se cuentan más viviendas alquiladas por las administraciones públicas, 0,5 por cada cien habitantes, la cifra sigue estando muy lejana a las cuatro viviendas sociales por cada cien habitantes que tiene de media la Unión Europea.

Fuente: Ter García / Carmen Torrecillas / Adrián Maqueda en civio.es

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